Bundesrecht:

· Baugesetzbuch (BauGB)

· Baunutzungsverordnung (BauNVO)

· Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm)

Landesrecht Baden-Württemberg:

· Landesbauordnung (LBO)

· Verfahrensverordnung zur Landesbauordnung (LBOVVO)

· Ausführungsverordnung zur Landesbauordnung (LBOAVO)

Ortsrecht Gemeinde Leutenbach:

· Bebauungspläne einschließlich örtlicher Bauvorschriften

· Satzung über die Stellplatzverpflichtung für Wohnungen

· Satzung über die Anforderungen an Werbeanlagen und Automaten

Diese Auflistung ist nicht abschließend und umfasst lediglich die am häufigsten verwendeten Gesetze.

Das Baurecht unterscheidet zwischen genehmigungspflichtigen und verfahrensfreien Vorhaben. Für genehmigungspflichtige Vorhaben benötigen Sie eine Baugenehmigung, für verfahrensfreie Vorhaben hingegen nicht. § 50 LBO regelt die verfahrensfreien Vorhaben.

Der Anhang zur LBO listet alle verfahrensfreien Vorhaben abschließend auf. Hierunter fallen im Innenbereich beispielsweise Terrassenüberdachungen bis zu einer Grundfläche von 30 m², Gerätehütten bis 40 m³, Garagen mit einer mittleren Wandhöhe bis 3 m und einer Grundfläche bis 30 m², Wärmepumpen, Einfriedungen oder Pools bis 100 m³ (= 100.000 l) Beckeninhalt.

Für alle Vorhaben, die nicht im Anhang aufgelistet sind, benötigen Sie eine Baugenehmigung.

Für Nutzungsänderungen benötigen Sie eine Baugenehmigung, wenn für die neue Nutzung andere oder weitergehende Anforderungen gelten, als für die bisherige Nutzung.

Sie möchten beispielsweise eine bestehende Wohnung im Erdgeschoss zukünftig als Gaststätte nutzen. Hier gelten für die geplante Nutzung Gaststätte zum einen aus dem Gewerberecht andere Anforderungen als für die Wohnnutzung. Zum anderen gelten auch weitergehende Anforderungen, da Sie mehr notwendige Stellplätze nachweisen müssen, als für die bisherige Nutzung.

Der Abbruch einer baulichen Anlage ist ohne Baugenehmigung zulässig bei freistehenden Gebäuden der Gebäudeklasse 1 bis 3 sowie bei sonstigen Nichtgebäuden bis zu einer Höhe von 10 m. Für Abbrüche, die nicht hierunter fallen, wird das Kenntnisgabeverfahren nach § 51 LBO durchgeführt.

Verfahrensfreie Vorhaben dürfen nicht einfach ohne jegliche weitere Prüfung verwirklicht werden. Sie müssen ebenso wie genehmigungspflichtige Vorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen.

Eine solche öffentlich-rechtliche Vorschrift stellt insbesondere der geltende Bebauungsplan dar. Nur wenn auch dessen Festsetzungen mit dem Vorhaben eingehalten werden, darf es ohne jegliches Verfahren durchgeführt werden.

Beispiel: Sie planen eine Terrassenüberdachung mit 20 m² Grundfläche. Diese ist ohne Baugenehmigung möglich, da der Anhang zur LBO sogar Terrassenüberdachungen bis 30 m² genehmigungsfrei stellt. Beim Blick in den geltenden Bebauungsplan wird jedoch festgestellt, dass sich die geplante Terrassenüberdachung außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche (außerhalb des Baufensters) befindet.

In Fällen, in denen verfahrensfreie Vorhaben Festsetzungen des Bebauungsplans nicht einhalten, wird die vorherige Erteilung einer separaten Befreiung von der jeweiligen Festsetzung notwendig. Dieses Verfahren verläuft in ähnlicher Weise wie ein Baugenehmigungsverfahren.

Den für das jeweilige Baugrundstück geltenden Bebauungsplan können Sie über das BürgerGIS der Gemeinde Leutenbach abrufen.

Die LBO kennt drei verschiedene baurechtliche Verfahren. Manche Verfahren können jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen durchgeführt werden. Je nach Verfahren unterscheiden sich der Prüfumfang der Baurechtsbehörde, die Verfahrensdauer sowie die Kosten des Verfahrens.

Das Kenntnisgabeverfahren (§ 51)

Das Kenntnisgabeverfahren kann nur bei bestimmten Vorhaben durchgeführt werden, nämlich bei

· Wohngebäuden

· sonstigen Gebäuden der Gebäudeklassen 1 bis 3, ausgenommen Gaststätten

· sonstigen baulichen Anlagen, die keine Gebäude sind

· deren Nebengebäuden und Nebenanlagen

Das Baugrundstück muss darüber hinaus innerhalb eines qualifizierten Bebauungsplans liegen und dessen Festsetzungen müssen eingehalten werden.

Im Kenntnisgabeverfahren findet keine inhaltliche Prüfung des Vorhabens statt. Die Antragsunterlagen werden lediglich auf deren formelle Vollständigkeit hin überprüft. Der Bauherr und die am Bau Beteiligten tragen somit die volle Verantwortung, dass das Vorhaben den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht.

Einen Monat nach Eingang der vollständigen Unterlagen darf mit dem Bau begonnen werden, außer die Baurechtsbehörde untersagt den Baubeginn.

Der Bauherr erhält im Kenntnisgabeverfahren lediglich eine Bestätigung über die Vollständigkeit der Unterlagen, keine Baugenehmigung. Da die meisten Bauherren aber eine Baugenehmigung anstreben, wird das Kenntnisgabeverfahren relativ selten durchgeführt.

Das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren (§ 52)

Das vereinfachte Verfahren kann bei allen Vorhaben durchgeführt werden, bei denen auch das Kenntnisgabeverfahren durchgeführt werden könnte. Das Baugrundstück muss hier jedoch nicht mehr innerhalb des Geltungsbereichs eines qualifizierten Bebauungsplans liegen.

Im vereinfachten Verfahren prüft die Baurechtsbehörde die Übereinstimmung des Vorhabens mit dem Bauplanungsrecht, also in der Regel, ob die Festsetzungen des geltenden Bebauungsplans eingehalten sind. Sollte eine Befreiung von Festsetzungen eines Bebauungsplans notwendig werden, muss diese nicht separat beantragt werden.

Des Weiteren prüft die Baurechtsbehörde im Bauordnungsrecht nur die Einhaltung der erforderlichen Abstandsflächen nach §§ 5-7 LBO. Nicht zum Prüfumfang gehören somit andere bauordnungsrechtliche Vorschriften wie zur Barrierefreiheit, zu Kinderspielplätzen, notwendigen Kfz-Stellplätzen oder zum Brandschutz. Befreiungen von diesen Vorschriften, welche nicht zum Prüfumfang gehören, müssen separat beantragt werden.

Der Bauherr und die am Bau Beteiligten tragen somit die Verantwortung, dass das Vorhaben auch den durch die Baurechtsbehörde nicht geprüften öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht.

Das vollumfängliche Baugenehmigungsverfahren

Im vollumfänglichen oder traditionellen Baugenehmigungsverfahren werden von der Baurechtsbehörde alle berührten öffentlich-rechtlichen Vorschriften geprüft.

Grundsätzlich darf bei jedem Bauvorhaben auch das vollumfängliche Baugenehmigungsverfahren gewählt werden. Das gilt seit der Novellierung der LBO 2019 jedoch nicht mehr für Wohngebäude der Gebäudeklassen 1 bis 3 sowie deren Nebenanlagen und Nebengebäuden. Diese müssen zwingend entweder im Kenntnisgabeverfahren (Voraussetzungen beachten) oder im vereinfachten Verfahren beantragt werden.

Ein Bauvorbescheid ist die rechtsverbindliche Antwort der Baurechtsbehörde auf eine Bauvoranfrage und ist in § 57 LBO geregelt. Es ist das gleiche Formular wie für einen Bauantrag zu verwenden.

Vor dem Einreichen eines Bauantrags können einzelne Fragen durch einen Bescheid der Baurechtsbehörde beantwortet werden. Die Baurechtsbehörde prüft in dem Verfahren dann nur die gestellten Fragen.

Beispiel: Sie möchten ein Vierfamilienhaus errichten, welches die hintere Baugrenze des geltenden Bebauungsplans jedoch um 3 m überschreitet. Sollte die Befreiung nicht erteilt werden können, wäre auf dem Grundstück lediglich ein Zweifamilienhaus umsetzbar, was für Sie nicht mehr in Frage kommt. Die gesamte weitere Planung hängt also von der Erteilung dieser Befreiung ab. Um Zeit und Kosten zu sparen, stellen Sie der Baurechtsbehörde die Frage, ob eine Befreiung der hinteren Baugrenze um bis zu 3 m erteilt werden kann und reichen bemaßte Skizzen ein. Die Baurechtsbehörde bejaht Ihnen diese Frage am Ende schriftlich und rechtsverbindlich mit einem Bescheid. Dieser gilt drei Jahre. Nun können Sie die Planung vertiefen und letztendlich den Bauantrag einreichen.

Da lediglich die gestellten Fragen beantwortet werden, ist dieses Verfahren durchaus „riskant“.

Beispiel: Sie haben Ihre Planung für das Vierfamilienhaus weiter vorangetrieben uns reichen den Bauantrag mit der bereits schriftlich genehmigten Überschreitung der hinteren Baugrenze ein. Sie haben jedoch nicht bedacht, dass aufgrund der Stellplatzsatzung der Gemeinde Leutenbach insgesamt nicht nur vier, sondern acht Kfz-Stellplätze auf dem Grundstück nachgewiesen werden müssen. Die fehlenden Stellplätze können weder befreit, noch durch einen Geldbetrag abgelöst werden. Somit ist das Vorhaben unzulässig.

Ob eine Bauvoranfrage in dem konkreten Fall tatsächlich ein geeignetes Instrument sein kann, sollten Sie daher gemeinsam mit dem Architekten überlegen.

In einem Baugenehmigungsverfahren müssen nach § 2 der Verfahrensverordnung zur Landesbauordnung (LBOVVO) folgende Unterlagen eingereicht werden:

· Bauantrag

· Lageplan (§§ 4 und 5)

· Bauzeichnungen, also Grundrisse, Schnitte und Ansichten (§ 6)

· Baubeschreibung (§ 7)

· Bautechnische Nachweise (§ 9)

· Erklärung zum Standsicherheitsnachweis (§ 10)

· Bauleitererklärung

Die in § 8 aufgeführte Darstellung der Grundstücksentwässerung ist in den Plänen für das Baugenehmigungsverfahren nicht zwingend aufzunehmen. Die Gemeinde Leutenbach prüft die Grundstücksentwässerung unabhängig vom Baugenehmigungsverfahren durch ein eigenes Genehmigungsverfahren.

Bitte beachten Sie, dass die Baurechtsbehörde jederzeit weitere Unterlagen und Pläne anfordern kann. In den Baugenehmigungsverfahren sind die Unterlagen in dreifacher Ausfertigung bei der Gemeinde einzureichen.

Für das Kenntnisgabeverfahren werden nach § 1 LBOVVO folgende Unterlagen benötigt:

· Antrag Kenntnisgabeverfahren

· Lageplan (§§ 4 und 5)

· Bauzeichnungen, also Grundrisse, Schnitte und Ansichten (§ 6)

· Erklärung zum Standsicherheitsnachweis (§ 10)

· Bestätigung des Entwurfsverfassers und des Lageplanfertigers (§ 11)

· Bestätigung des Bauherrn, dass er die Bauherrschaft für das Vorhaben übernommen hat

Im Kenntnisgabeverfahren sind die Unterlagen in zweifacher Ausfertigung bei der Gemeinde einzureichen.

Für den Abbruch baulicher Anlagen sowie für die Errichtung von Werbeanlagen sind weitere Bauvorlagen vorgeschrieben. Diese sind in den §§ 12 und 13 aufgelistet.

Bauvorlagen für genehmigungspflichtige Vorhaben oder solche, die der Kenntnisgabe bedürfen, dürfen grundsätzlich nur von bestimmten Berufsgruppen erstellt werden.

Personen mit der Berufsbezeichnung „Architekt“ dürfen für jedes Vorhaben als Entwurfsverfasser bestellt werden. Bei der Errichtung eines Wohngebäudes mit einem Vollgeschoss bis zu 150 m² Grundfläche darf aber beispielsweise auch ein Maurermeister als Entwurfsverfasser bestellt werden.

Die Einzelheiten können § 43 LBO entnommen werden. Bei Fragen hierzu können Sie sich gerne an den GVV Winnenden als Baurechtsbehörde wenden.

Alle baurechtlichen Anträge und Bauvorlagen sind beim GVV Winnenden einzureichen.

Die Gemeinde Leutenbach wird vom GVV Winnenden über die Antragstellung informiert.

Nachdem der Bauantrag eingereicht wurde, erhalten Sie vom GVV Winnenden eine Eingangsbestätigung mit der Auflistung von nachzureichenden Unterlagen.

Sobald Sie bzw. der Entwurfsverfasser die Unterlagen nachgereicht hat und der GVV Winnenden die Vollständigkeit der Unterlagen bestätigt, erfolgt die Benachrichtigung der Eigentümer der angrenzenden Grundstücke (Angrenzer), sofern Befreiungen von nachbarschützenden Vorschriften beantragt werden. Diese haben dann vier Wochen Zeit, die Planunterlagen bei der Gemeinde einzusehen und evtl. Einwendungen gegen das Vorhaben zu erheben.

Da Befreiungen von nachbarschützenden Vorschriften nicht häufig beantragt werden, entfällt die Angrenzerbenachrichtigung mittlerweile in den meisten Fällen.

Zeitgleich mit der Benachrichtigung der Angrenzer erfolgt die Anhörung der Gemeinde Leutenbach und anderer Träger öffentlicher Belange. Bei einem gewerblichen Vorhaben wird beispielsweise das Gewerbeaufsichtsamt beim Landratsamt um Stellungnahme gebeten.

Sollte das Einvernehmen der Gemeinde (also die Zustimmung) zu einem Vorhaben erforderlich sein, wird diese Entscheidung gemeindeintern vorbereitet. Für die Erteilung des Einvernehmens der Gemeinde ist in der Regel der Technische Ausschuss des Gemeinderats zuständig. Der jeweilige Bauantrag wird dann in öffentlicher Sitzung behandelt.

Wenn die vierwöchige Frist für die Angrenzer abgelaufen ist und die Stellungnahmen aller beteiligten Behörden sowie die Entscheidung über das Einvernehmen der Gemeinde vorliegen, beginnt die Baurechtsbehörde mit der inhaltlichen Prüfung des Antrags.

Soweit dem Vorhaben keine zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen, wird vom GVV Winnenden abschließend die Baugenehmigung erteilt.

Die Eigentümer angrenzender Grundstücke (Angrenzer) werden von der Gemeinde Leutenbach auf Veranlassung des GVV Winnenden über ein Vorhaben benachrichtigt, sobald der GVV Winnenden die Vollständigkeit des entsprechenden Bauantrags bestätigt. Die Benachrichtigung ist jedoch nur noch erforderlich, wenn Befreiungen von nachbarschützenden Vorschriften beantragt werden.

Daher ist es als Bauherr nicht erforderlich, vorab schriftliche Zustimmungen der Angrenzer einzuholen. Eine Erlaubnis der Angrenzer zu einem Bauvorhaben ist grundsätzlich auch nicht notwendig, denn nach § 58 LBO ist eine Baugenehmigung zu erteilen, soweit dem Vorhaben keine zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften entgegenstehen.

Sollten während des Baugenehmigungsverfahrens Einwendungen von Angrenzern gegen das Vorhaben erhoben werden, werden diese an den GVV Winnenden weitergeleitet. Dieser prüft im Anschluss, ob die Einwendungen dem Vorhaben rechtlich entgegenstehen.

Da nur sehr wenige Vorschriften im Baurecht nachbarschützend sind, werden vorgebrachte Einwendungen häufig zurückgewiesen.

Auch wenn eine Zustimmung der Angrenzer nicht notwendig ist, empfehlen wir die vorherige Information der Angrenzer über ein geplantes Bauvorhaben durch den Bauherrn.

Die Gemeinde Leutenbach ist als Trägerin öffentlicher Belange bei jedem Genehmigungsverfahren beteiligt. Sie führt unter anderem die Benachrichtigung der Angrenzer durch.

Das Einvernehmen der Gemeinde, also deren Zustimmung zu einem Vorhaben, ist immer dann erforderlich, wenn Befreiungen von einem Bebauungsplan notwendig werden. Auch bei Vorhaben im Außenbereich (z.B. landwirtschaftliche Gebäude) sowie bei Vorhaben auf Grundstücken ohne Bebauungsplan wird von der Gemeinde über das Einvernehmen entschieden.

Über das Einvernehmen entscheidet in der Regel der Technische Ausschuss des Gemeinderats in öffentlicher Sitzung.

Die baurechtliche Entscheidung trifft am Ende der GVV Winnenden.

Die Kosten eines baurechtlichen Verfahrens richten sich nach der Gebührensatzung des GVV Winnenden. Über den folgenden Link gelangen Sie zur aktuellen Gebührensatz des GVV Winnenden: https://www.winnenden.de/start/verwaltung-politik/Stadtrecht.html

Der Baubeginn ist in § 59 LBO geregelt. Mit genehmigungspflichtigen Vorhaben darf erst nach Erteilung des Baufreigabescheins (sog. roter Punkt) begonnen werden.

Wird der rote Punkt nicht zusammen mit der Baugenehmigung erteilt, sind noch weitere Unterlagen nachzureichen. In den Auflagen zur Baugenehmigung wird aufgelistet, welche Unterlagen für die Erteilung der Baufreigabe noch vorzulegen sind.

Dies kann beispielsweise die Entwässerungsgenehmigung, die Bauleitererklärung oder ein Standsicherheitsnachweis sein. Im Zweifel erkundigen Sie sich bitte beim GVV Winnenden.

Der Baufreigabeschein muss dauerhaft, leicht lesbar und von der öffentlichen Verkehrsfläche aus sichtbar an der Baustelle angebracht sein.

Die Geltungsdauer einer Baugenehmigung ist in § 62 LBO geregelt. Die Baugenehmigung erlischt, wenn nicht innerhalb von drei Jahren nach Erteilung der Genehmigung mit der Bauausführung begonnen oder wenn sie nach diesem Zeitraum ein Jahr unterbrochen worden ist.

Diese Frist kann auf Antrag um drei Jahre verlängert werden. Der Antrag muss dabei vor Ablauf der ursprünglichen Frist gestellt werden. Die Verlängerung der Frist kann wiederholt beantragt werden.