Baulasten
Was sind Baulasten?
Baulasten sind in den §§ 71 und 72 Landesbauordnung (LBO) gesetzlich verankert.
Eine Baulast ist ein bauordnungsrechtliches Instrument, das öffentlich-rechtliche Hindernisse bei der Bebauung eines Grundstücks beseitigt und wird in der LBO wie folgt definiert:
„Durch Erklärung gegenüber der Baurechtsbehörde können Grundstückseigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem ihre Grundstücke betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen, die sich nicht schon aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften ergeben.“
Daraus ergibt sich, dass eine Baulastübernahmeerklärung eine freiwillige öffentlich-rechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers ist. Eine Baulast ist somit das öffentlich-rechtliche Gegenstück zur Grunddienstbarkeit, welche eine privatrechtliche Verpflichtung eines Grundstückseigentümers darstellt. Baulasten werden im Baulastenverzeichnis der Gemeinde, Grunddienstbarkeiten im jeweiligen Grundbuch eingetragen.
Baulasten sind auch gegenüber den Rechtsnachfolgern wirksam. Das heißt, sie bleiben beispielsweise auch bei einem Grundstücksverkauf bestehen. Kaufinteressenten sollten daher neben dem Grundbuch auch ins Baulastenverzeichnis der Gemeinde Einsicht nehmen (LINK ANTRAG EINSICHTNAHME SERVICE BW). Eine Einsichtnahme ins Baulastenverzeichnis erfordert ein berechtigtes Interesse. Das besteht beispielsweise bei Grundstückseigentümern oder Kaufinteressenten. Die Einsichtnahme ist gebührenpflichtig.
Sollten in einem Baugenehmigungsverfahren Baulasten notwendig werden, ist eine formlose schriftliche Beantragung dieser Baulast erforderlich.
Baulastübernahmeerklärungen müssen gegenüber der Baurechtsbehörde, also dem Gemeindeverwaltungsverband Winnenden (GVV Winnenden) abgegeben werden. In der Regel bereitet der GVV Winnenden die Erklärung im Zuge eines Baugenehmigungsverfahrens vor. Anschließend erscheinen alle Eigentümer des betroffenen Grundstücks persönlich und unterzeichnen die Erklärung beim GVV Winnenden.
Durch diese Erklärung wird die Baulast wirksam und anschließend ins Baulastenverzeichnis der Gemeinde Leutenbach eingetragen.
Löschung von Baulasten
Eine Baulast erlischt durch schriftlichen Verzicht der Baurechtsbehörde. Der Verzicht ist zu erklären, wenn ein öffentlich-rechtliches Interesse an der Baulast nicht mehr besteht.
Sollte beispielsweise ein Gebäude, das ursprünglich Auslöser für die Eintragung einer Baulast war, aufgrund eines Abbruchs nicht mehr bestehen, gibt es auch kein öffentlich-rechtliches Interesse mehr an der Baulast.
Falls auf Ihrem Grundstück eine Baulast besteht, können Sie vom GVV Winnenden prüfen lassen, ob ein öffentlich-rechtliches Interesse an dieser Baulast noch besteht.
Beispiele
Stellplatzbaulast:
Ein Bauherr möchte auf seinem Grundstück ein Dreifamilienhaus errichten und muss aufgrund der Stellplatzsatzung der Gemeinde Leutenbach hierfür insgesamt fünf Kfz-Stellplätze nachweisen. Die Herstellung der Stellplätze muss grundsätzlich auf dem Baugrundstück erfolgen (§ 37 Abs. 5 LBO), wo er jedoch nur vier Stellplätze errichten kann. Diese Vorschrift steht dem Bauvorhaben als rechtliches Hindernis entgegen.
Die Herstellung kann jedoch auch auf einem anderen Grundstück in zumutbarer Entfernung erfolgen, wenn dies durch Baulast gesichert ist. Der angrenzende Grundstückseigentümer ist bereit, den Bauherrn auf seinem benachbarten Grundstück einen Kfz-Stellplatz herstellen zu lassen. Damit ist das rechtliche Hindernis beseitigt.
Abstandsflächenbaulast:
Ein Bauherr möchte ein Wohngebäude errichten. Der Lageplanfertiger berechnet die erforderliche Abstandsfläche des Gebäudes auf der Ostseite mit 3 m. Zur Veranschaulichung erstellt er neben dem Lageplan auch einen Abstandsflächenplan.
Nach § 5 Abs. 2 LBO müssen Abstandsflächen auf dem Baugrundstück selbst liegen. Auf der Ostseite beträgt der tatsächliche Abstand des geplanten Gebäudes jedoch lediglich 2,5 m zur Grundstücksgrenze. Somit steht dem Bauvorhaben ein rechtliches Hindernis entgegen.
Die LBO liefert in diesen Fällen in § 7 bereits eine Alternative: Abstandsflächen dürfen sich ganz oder teilweise auf andere Grundstücke erstrecken, wenn durch Baulast gesichert ist, dass sie nicht überbaut werden und auf die auf diesen Grundstücken erforderlichen Abstandsflächen nicht angerechnet werden.
Die Eigentümer des angrenzenden Grundstücks auf der Ostseite sind bereit, eine entsprechende Verpflichtung zu übernehmen. Ihr eigenes Gebäude hält zusätzlich zu dessen Abstandsflächen einen weiteren Abstand von 2 m zur gemeinsamen Grundstücksgrenze ein. Die Abstandsflächen der beiden Gebäude überdecken sich also auch nicht. Durch die Übernahmeerklärung ist das rechtliche Hindernis beseitigt.
Darüber hinaus gibt es viele weitere Konstellationen, in denen Baulasten möglich sind. Es gibt u.a. Erschließungsbaulasten, Vereinigungsbaulasten, Anbaubaulasten, Kinderspielplatzbaulasten, Feuerwehrzugangsbaulasten etc.